第101章 101大额回款招数
最开始吕乾惶恐不安，觉得自己恐怕过不了试用期，后来发现花钱也不难，能再苟几个月。等去了欧洲考察了一大圈，他这才明白海外那些豪宅为什么敢卖那么贵。对自己说的五十个亿销售额也不那么慌了。
回到国内再看自家项目，销售均价五万每平米真心一点都不贵，品质完全能媲美国外，价格还如此低廉，换成识货的客户，抢着买并非是妄想。
对于客户心态的拿捏，吕乾自己清楚，他犹豫的是，自己目前想出来的提前回款套路是否能打动林总。
林若妍以前忽悠吕乾入职，的确没说必须要在预售证拿到前就回款，可是成本和时间都不等人。
成本部早就按照目前的设计方案算出了成本，加上买地和营销花的钱，若是真的精装修交付，那每平米成本投入大数需要一万块，十万平米的项目成本投入就是十个亿，扣掉买地的八千万，营销一个亿的费用，后面还要持续投入八个亿以上。
这个精算的结论一出来，林若妍完全不心慌是不可能的。
好在她当时认为自己也就活到十月底，往后的事情听天由命，万一能卖出几套房子，就又有了后续盖楼的钱。房价也是水涨船高，越往后单价就越贵。
等等，林若妍的脑海中灵光一现，为什么要等预售证下来再卖房呢？
书中时代市场监管并不严格，尤其房产销售。这会儿京市户籍没有购房几套那种限制，甚至没有京市户籍也能买商品房，贷款容易申请，首付低到一折，炒楼花都还是新鲜的操作方法呢。
她看着吕乾日渐稀疏的头顶，莫名有点心疼了。之前这个工具人帮她花了不少钱，让她省心很多，现在她也不能将他逼入死胡同，要给他指点一条敞亮的路。
她组织了一下词汇，讲出了后世卖楼的一些特色手法：“好在咱们的豪宅项目就只有二百多套，也不需要立刻都卖出去，咱们细水长流慢慢来，一开盘先低于均价卖几套，往后每个月涨价一次，还要搞饥饿营销。”
吕乾以前卖别的货，知道一些类似的营销手法，不过他们这是卖房啊，没有预售证的时候空口白牙几千万的货值，真能卖的出去？
“你若是把预售证都拿到手了，二百多套摆在柜台里让人挑，别人选择余地很大，自然不稀罕。”林若妍点了一句。
吕乾若有所思。
林若妍又说：“如果把房子看成一种有投资价值的商品呢？你让目标客户相信，越早买越便宜，后面买的人就会贵，每个月都涨价，先买的人可以将买房资格加价卖给后面的人，击鼓传花早入场早赚差价，你觉得会有人来参与么？每个月就放五到十个购房资格号牌，可以少不能多，这才能让他们觉得机会难得。”
吕乾颤声道：“这不就是香江城那边的炒楼花么？”
所谓炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，获得认购资格，之后将这个资格转手卖给别人，从中赚取差价。
炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。这手法最初是从香江城传过来的，那边施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。
大陆的很多城市目前也借鉴了期房制度，高层建筑出正负零或者是盖出地面几层，就能申请到预售证，不需要等结构封顶。这也是为了大力推动房地产行业的发展，能让企业尽快回款，尽快开新盘。
林若妍解释道：“也不能算是典型炒楼花，我们做这个不能太过，京市也有人看着呢。咱们这个叫内部关系认购房号，给职工发福利。假设今年十一月底我们顺利拿到了预售许可证，时间也不要等太久，就能正式签购房合同了。只能说是打个时间差擦边球。”
吕乾最早学会卖楼就是在南方城市，香江城的情况很清楚，不过炒楼花的风险和危害他更清楚。这种事国家肯定会出台政策控制，万一他们被“制裁”呢？枪打出头鸟，他没敢提这个就是有此顾虑的。
他之前各种失败的经验中，不乏被政策手段制裁的阴影。
林若妍知道这本书中要等五年之后，京市有关部门才会意识到危害，才可能出台强力的相关政策，堵上炒楼花的路子。
不过那时候他们二百多套房早就卖完了。况且他们现在是打擦边球，真不是楼花，而是正经马上要出地面有预售证的，提前排号一两个月内部认购蓄客，这不是很合理么？
再者豪宅的价格很贵，三万四万一平米，一般一套央产房转卖给个人也就是四五万块一套的价格了。正经普通人谁没事拿那么多钱玩这个，他们玩不起。
自家豪宅项目的规模又小，未来升值潜力比大盘高多了。只要在有钱人圈子里有控制的推一推，不外露不让买不起的人酸，他们还是能操作的。
至于目标客户储备，吕乾那边已经有了超过三百人的名单，这还只是国内的目标客户。
他们的豪宅用地不临近军管区或者什么敏感地带，很早就申请到了对外籍人士的销售资格。操作的好，自家地产公司能提前拿到钱缓解工程款压力，而前面这些陪着玩的国人赚够了，甩手卖给老外接盘，大家心中也没什么负罪感。
经过林若妍的解释，在场众人心中的担忧和忐忑都少了一些。
论销售，吕乾是最懂的，同样的建筑面积两千套刚需房和两百多套豪宅的卖法当然不同了。在魔都就有类似项目，卖房号。这不是吕乾经手的，是他从业内得到的准确消息。
那个魔都项目是郊区别墅，开盘价格八千左右，用了一些手段炒作，内部人员和有兴趣的人先一轮付订金买了楼号，不到半年，项目竣工后均价涨到一万三，前面参与的人赚了不少，开发商也提前拿到了一大笔钱周转，维持建设过程中的消耗。
这些订金是实打实真金白银，还不用给利息的，比企业向银行贷款划算多了。毕竟他们这个项目是奔着能销售去的，又不是挖了坑不盖。
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回到国内再看自家项目，销售均价五万每平米真心一点都不贵，品质完全能媲美国外，价格还如此低廉，换成识货的客户，抢着买并非是妄想。
对于客户心态的拿捏，吕乾自己清楚，他犹豫的是，自己目前想出来的提前回款套路是否能打动林总。
林若妍以前忽悠吕乾入职，的确没说必须要在预售证拿到前就回款，可是成本和时间都不等人。
成本部早就按照目前的设计方案算出了成本，加上买地和营销花的钱，若是真的精装修交付，那每平米成本投入大数需要一万块，十万平米的项目成本投入就是十个亿，扣掉买地的八千万，营销一个亿的费用，后面还要持续投入八个亿以上。
这个精算的结论一出来，林若妍完全不心慌是不可能的。
好在她当时认为自己也就活到十月底，往后的事情听天由命，万一能卖出几套房子，就又有了后续盖楼的钱。房价也是水涨船高，越往后单价就越贵。
等等，林若妍的脑海中灵光一现，为什么要等预售证下来再卖房呢？
书中时代市场监管并不严格，尤其房产销售。这会儿京市户籍没有购房几套那种限制，甚至没有京市户籍也能买商品房，贷款容易申请，首付低到一折，炒楼花都还是新鲜的操作方法呢。
她看着吕乾日渐稀疏的头顶，莫名有点心疼了。之前这个工具人帮她花了不少钱，让她省心很多，现在她也不能将他逼入死胡同，要给他指点一条敞亮的路。
她组织了一下词汇，讲出了后世卖楼的一些特色手法：“好在咱们的豪宅项目就只有二百多套，也不需要立刻都卖出去，咱们细水长流慢慢来，一开盘先低于均价卖几套，往后每个月涨价一次，还要搞饥饿营销。”
吕乾以前卖别的货，知道一些类似的营销手法，不过他们这是卖房啊，没有预售证的时候空口白牙几千万的货值，真能卖的出去？
“你若是把预售证都拿到手了，二百多套摆在柜台里让人挑，别人选择余地很大，自然不稀罕。”林若妍点了一句。
吕乾若有所思。
林若妍又说：“如果把房子看成一种有投资价值的商品呢？你让目标客户相信，越早买越便宜，后面买的人就会贵，每个月都涨价，先买的人可以将买房资格加价卖给后面的人，击鼓传花早入场早赚差价，你觉得会有人来参与么？每个月就放五到十个购房资格号牌，可以少不能多，这才能让他们觉得机会难得。”
吕乾颤声道：“这不就是香江城那边的炒楼花么？”
所谓炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，获得认购资格，之后将这个资格转手卖给别人，从中赚取差价。
炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。这手法最初是从香江城传过来的，那边施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。
大陆的很多城市目前也借鉴了期房制度，高层建筑出正负零或者是盖出地面几层，就能申请到预售证，不需要等结构封顶。这也是为了大力推动房地产行业的发展，能让企业尽快回款，尽快开新盘。
林若妍解释道：“也不能算是典型炒楼花，我们做这个不能太过，京市也有人看着呢。咱们这个叫内部关系认购房号，给职工发福利。假设今年十一月底我们顺利拿到了预售许可证，时间也不要等太久，就能正式签购房合同了。只能说是打个时间差擦边球。”
吕乾最早学会卖楼就是在南方城市，香江城的情况很清楚，不过炒楼花的风险和危害他更清楚。这种事国家肯定会出台政策控制，万一他们被“制裁”呢？枪打出头鸟，他没敢提这个就是有此顾虑的。
他之前各种失败的经验中，不乏被政策手段制裁的阴影。
林若妍知道这本书中要等五年之后，京市有关部门才会意识到危害，才可能出台强力的相关政策，堵上炒楼花的路子。
不过那时候他们二百多套房早就卖完了。况且他们现在是打擦边球，真不是楼花，而是正经马上要出地面有预售证的，提前排号一两个月内部认购蓄客，这不是很合理么？
再者豪宅的价格很贵，三万四万一平米，一般一套央产房转卖给个人也就是四五万块一套的价格了。正经普通人谁没事拿那么多钱玩这个，他们玩不起。
自家豪宅项目的规模又小，未来升值潜力比大盘高多了。只要在有钱人圈子里有控制的推一推，不外露不让买不起的人酸，他们还是能操作的。
至于目标客户储备，吕乾那边已经有了超过三百人的名单，这还只是国内的目标客户。
他们的豪宅用地不临近军管区或者什么敏感地带，很早就申请到了对外籍人士的销售资格。操作的好，自家地产公司能提前拿到钱缓解工程款压力，而前面这些陪着玩的国人赚够了，甩手卖给老外接盘，大家心中也没什么负罪感。
经过林若妍的解释，在场众人心中的担忧和忐忑都少了一些。
论销售，吕乾是最懂的，同样的建筑面积两千套刚需房和两百多套豪宅的卖法当然不同了。在魔都就有类似项目，卖房号。这不是吕乾经手的，是他从业内得到的准确消息。
那个魔都项目是郊区别墅，开盘价格八千左右，用了一些手段炒作，内部人员和有兴趣的人先一轮付订金买了楼号，不到半年，项目竣工后均价涨到一万三，前面参与的人赚了不少，开发商也提前拿到了一大笔钱周转，维持建设过程中的消耗。
这些订金是实打实真金白银，还不用给利息的，比企业向银行贷款划算多了。毕竟他们这个项目是奔着能销售去的，又不是挖了坑不盖。
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